Vietnam: Widening Gap Between Housing Prices and Income, Experts Point to 'Land's' Victory
Housing prices in Vietnam are rising at a pace far exceeding household incomes. Experts attribute this not to market anomalies but to structural issues driven by escalating land prices and stagnant income growth due to low productivity. This widening gap contributes to socio-economic inequality.
ベトナムにおける住宅価格と家計所得の乖離が、専門家の間で議論を呼んでいます。最新の研究によると、2023年には住宅価格が家計所得の23.5年分だったものが、2026年には30.2年分にまで増加すると予測されています。これは、一家が収入をすべて貯蓄に回しても、住宅購入まで30年以上かかる計算になります。
この現象に対し、多くの人々は市場の機能不全や、所得が住宅価格に追いついていない状況を問題視しています。しかし、マクロ経済・金融研究者のグエン・ドゥク・タイン氏は、この状況は市場の異常ではなく、所得と土地価格の形成メカニズムの違いから予測される結果であると指摘します。
タイン氏によれば、所得（賃金）は労働生産性に連動しており、その伸びは緩やかです。2024年のベトナムの労働者一人当たりの生産性は、シンガポールの約9分の1に過ぎません。さらに、63%以上の雇用が非公式部門にある現状では、賃金の上昇余地は限られています。
一方、住宅価格の大部分は土地価格に起因しており、土地価格は地域住民の所得水準ではなく、信用、期待、都市への吸引力に反応します。過去140年以上のデータは、低金利時に不動産融資と住宅価格が急騰することを示しており、信用供与がGDP比で大幅に増加しています。
タイン氏は、所得が生産性という「天井」に縛られているのに対し、土地価格は期待や信用といった「天井のない」要因に左右されるため、両者の乖離は必然であると論じます。これは、トーマス・ピケティ氏が提唱した「r > g」（資産収益率が経済成長率を上回る）という不等式とも関連しており、資産を持つ者が所得のみで生活する者を長期的に凌駕する構造を示唆しています。
さらに、ハノイやホーチミン市のような「スター都市」では、高所得者層が土地を競り合うことで、平均的な所得層が手が届かない価格帯へと押し上げています。この価格上昇の一部は、都市のダイナミズム自体から生まれている側面もあります。
タイン氏は、この状況は「宿命」ではないと強調します。土地の供給が制限されている地域では価格が急騰しますが、東京のように供給を緩和すれば、価格は建設コストに連動する傾向があります。ベトナムの状況は、土地の希少性、容易な信用供与、供給制約、そして他の資産形成手段の未発達といった複合的な要因によって引き起こされています。
したがって、問題は「どうやって賃金を住宅価格に追いつかせるか」ではなく、「この乖離を助長する条件にどう対処するか」であるとタイン氏は提起します。解決策としては、社会住宅の供給目標達成、不動産への信用供与から生産活動へのシフト、そして賃金の天井を引き上げる生産性向上が挙げられます。
ベトナムの特異性は、住宅価格が所得を上回る「方向性」ではなく、その「速度」にあるとタイン氏は指摘します。3年間で所得の23.5年から30.2年分へと急増するペースは、平時においては稀な現象です。この速度こそが、ベトナムが直面する固有の課題であり、所得格差の是正と経済の持続的成長のためには、土地が容易に勝利する構造への根本的な理解と対策が求められています。
情報源: VnExpress
多角的分析
ベトナムにおける住宅価格と所得の乖離は、単なる市場の過熱ではなく、構造的な要因に根差している。賃金は労働生産性に制約される一方、土地価格は信用、期待、都市化といったより投機的な要因に左右される。過去のデータは、低金利環境下での信用拡大が不動産バブルを誘発する典型的なパターンを示しており、ベトナムもこの経済法則から逃れられない。特に、土地の希少性と供給制約が、価格高騰に拍車をかけている。これは、経済成長の恩恵が一部の資産保有者に偏り、所得格差を拡大させるピケティのr>gの法則を体現していると言える。
ベトナムの不動産市場における住宅価格と所得の乖離は、投資家にとって二重の意味を持つ。短期的には、土地価格の上昇期待と容易な信用供与が、さらなる価格上昇を促し、短期的なキャピタルゲインを狙える機会を生む可能性がある。しかし長期的には、実体経済の生産性や所得水準から乖離した価格は持続不可能であり、バブル崩壊のリスクを孕んでいる。特に、高所得者層に依存した市場構造は、経済全体の安定性を損なう可能性があり、投資家はマクロ経済の動向と規制リスクを注視する必要がある。生産性向上や社会住宅供給といった政策転換は、市場の構造変化を促す可能性がある。
住宅価格と所得の乖離は、ベトナム社会における不平等を深刻化させている。特にハノイやホーチミン市のような大都市では、平均的な所得層は住宅購入を諦めざるを得ない状況に追い込まれている。これは、若年層の結婚や独立を遅らせ、都市部への人口流入を抑制する要因ともなりうる。また、土地の所有が富の蓄積の主要な手段となることで、社会階層間の固定化が進む恐れがある。政府が掲げる社会住宅の供給目標は、この問題への一定の対策となりうるが、その実行と効果は注視が必要である。土地の価値が社会全体の貢献ではなく、一部の保有者に集中する構造は、社会的な不満を高める可能性も否定できない。
ベトナム市民、特に若年層や中間所得層にとって、住宅購入はますます困難な課題となっている。ハノイやホーチミン市では、一生懸命働いても、家賃を払い続けるだけで精一杯であり、マイホームを持つという夢は遠のくばかりだ。SNSでは、高騰する不動産価格への嘆きや、政府への期待が度々投稿されている。特に、土地の価格が所得をはるかに超えて上昇する現状は、多くの人々にとって「不公平だ」と感じられており、社会的な不満の温床となっている。政府の社会住宅供給策に期待を寄せる声もあるが、それが現実的な解決策となるかは、今後の動向次第である。
背景・歴史的文脈
ベトナムでは、1986年のドイモイ（刷新）政策以降、市場経済化が進み、都市化と経済成長が急速に進展した。これにより、都市部への人口流入が増加し、不動産需要が拡大した。政府は土地の所有権を認めているが、土地そのものは国有であり、長期的な使用権が与えられる形をとっている。この土地利用権の取引が、実質的な土地価格の上昇を招き、所得の伸びを大きく上回る価格高騰の要因の一つとなっている。特に、ハノイやホーチミン市といった主要都市では、開発プロジェクトやインフラ整備に伴う土地利用権の価値上昇が顕著であり、投機的な側面も指摘されている。一方で、労働生産性の向上は、先進国に比べて遅れており、賃金の上昇が土地価格の上昇に追いつかない状況が続いている。
原文ソース
VnExpress