Vietnam Proposes Legal Framework for Rental and Affordable Housing
Vietnam's Ministry of Construction has proposed incorporating rental housing and affordable commercial housing into the revised Housing Law. This initiative aims to expand housing access for citizens, with provisions for eligible renters, pricing mechanisms, and restrictions on the resale of affordable commercial units.
The Ministry of Construction has proposed incorporating rental housing and affordable commercial housing into the draft revised Housing Law. This initiative aims to increase citizens' opportunities to access housing, with a plan to clearly define selling prices by region. The draft law defines rental housing as properties invested in and leased out by organizations or individuals. The state will play a leading role in forming housing stock through the budget. The Ministry proposes that the primary beneficiaries of rental housing include recipients of social housing policies (poor households, workers, armed forces, civil servants, students, etc.). Additionally, officials, civil servants, public employees, and workers will also be eligible for rentals through housing stock created by the National Housing Fund. Mandatory conditions for renters include not owning a property or, if owning property in the locality, having an average per capita area lower than the minimum level stipulated by the government. Developers of rental housing projects may allocate 20% of their total floor area for service and commercial purposes to generate resources for reducing rental prices. They will also receive VAT incentives for revenue from leasing. Regarding rental prices, the Ministry of Construction proposes the principle of accurately and fully accounting for all operating costs and depreciation, but excluding state subsidies. Previously, General Secretary and President To Lam, and Prime Minister Le Minh Hung, directed localities to accelerate the development of rental housing, a segment prioritized for development until 2030. The government requires a significant shift in thinking about housing development, prioritizing the development of rental housing alongside for-sale housing, especially rental apartment models in large urban areas, industrial parks, economic zones, key economic regions, and important economic corridors. For affordable commercial housing, the draft defines it as housing built under projects for sale, lease-purchase, or rental according to market mechanisms. This product will receive state support in terms of mechanisms and must meet price criteria. The Ministry proposes that provincial-level People's Committees determine the selling and lease-purchase prices for this type of housing in each region, in line with people's affordability. However, these prices must still ensure the accurate and full accounting of costs. Affordable commercial housing may also be subject to transfer restrictions. The drafting agency proposes that buyers and renters are not allowed to resell the property for at least 5 years from the date of full payment. They must also be domestic individuals and can only own a maximum of one unit in a project. At a conference on July 3rd to gather feedback on the draft law, experts and business representatives suggested the need to clearly define standards, conditions, and technical criteria to create a unified legal basis for localities in appraising and approving suitable commercial housing projects. Some opinions also proposed further clarifying land, investment, and financial incentive mechanisms to encourage businesses to participate in developing social housing and affordable commercial housing.
多角的分析
ベトナム政府は、急速な都市化と経済成長に伴う住宅不足、特に手頃な価格の住宅へのアクセス問題に対処するため、住宅市場の構造改革を試みている。賃貸住宅と適正価格の商業住宅を法制化する狙いは、住宅供給の多様化と、所得層に応じた住宅選択肢の提供にある。開発者へのVAT優遇や商業利用の許可は、供給サイドのインセンティブ強化策だが、価格設定の透明性、公平性、そして市場メカニズムとの調和が今後の課題となる。これにより、不動産市場の安定化と、社会全体の住宅公平性の向上を目指す考えだ。
今回の法改正提案は、不動産開発業者、特に賃貸住宅や社会住宅分野への投資機会を拡大する可能性がある。開発者はVAT優遇や商業利用による収益源確保といったインセンティブを得られる一方、価格設定や譲渡制限といった規制も受ける。投資家にとっては、政府の住宅政策の方向性を理解し、リスクとリターンのバランスを見極めることが重要となる。特に、地方政府による価格決定の裁量や、譲渡制限の具体的な運用が、投資回収期間や収益性に影響を与える可能性がある。
この法案は、ベトナムの都市部における深刻な住宅問題、特に若年層や低所得者層の住宅取得困難に対する解決策として期待される。賃貸住宅の対象者が拡大されれば、住居費の負担が軽減され、生活の安定に繋がる可能性がある。また、適正価格の商業住宅の譲渡制限は、投機的な不動産取引を抑制し、実需に基づく住宅取得を促すことで、住宅価格の過度な高騰を防ぐ効果も期待できる。しかし、具体的な価格設定や対象者の選定基準が、公平かつ透明に行われるかが、社会的な受容度を左右する鍵となる。
今回の法案提案は、特にハノイやホーチミン市などの大都市で住居費に苦しむ多くの市民にとって朗報となりうる。これまで、住宅購入は一部の富裕層に限られがちだったが、賃貸住宅や適正価格の住宅が法制化されることで、より多くの人々が安定した住居を確保できる道が開かれる。例えば、地方から都市部へ働きに来た若者や、家族を養うために奮闘する労働者にとって、住居費の負担軽減は生活の質を大きく向上させる可能性がある。ただし、法案が実際に施行された際に、提案されている「適正価格」が、市民の収入水準に見合った現実的なものとなるかどうかが、最も重要な関心事となるだろう。
背景・歴史的文脈
ベトナムでは、1986年のドイモイ政策以降、急速な市場経済化と都市化が進み、住宅需要が急増した。しかし、住宅供給は主に分譲型に偏り、特に都市部では住宅価格の高騰と所得層間の住宅アクセス格差が深刻な社会問題となっている。これに対し、政府はこれまで社会住宅の供給促進策を打ち出してきたが、その効果は限定的だった。今回の法案は、賃貸住宅という新たな選択肢を法的に位置づけ、価格統制メカニズムを導入することで、より広範な国民への住宅供給を強化しようとする、過去の政策の延長線上に位置づけられる。
原文ソース
VnExpress