タイでのコンドミニアム「オフプラン」購入：隠れたリスクと注意点

タイで建設前のコンドミニアムを「オフプラン」で購入する際、魅力的な初期価格や支払い計画、眺望や間取りの選択肢の多さから購入意欲をそそられます。しかし、これはまだ存在しない物件に対して支払いを行うため、最終的な完成度は開発業者の資金繰り、建設スケジュール、契約内容、そして約束通りの履行能力に大きく依存します。

リスクは、引き渡し遅延にとどまりません。外国人購入枠が移転時に利用できなくなると、法的な所有権問題に発展する可能性があります。また、開発業者の経営破綻、コスト変動、建設遅延、そして低い転売需要は、購入者の資金繰りや将来的な売却機会に影響を与えかねません。特に外国人購入者は、タイのコンドミニアム外国人所有に関する規則を事前に確認し、販売担当者の口約束を鵜呑みにしないことが重要です。

オフプラン購入では、建設と最終的なコンドミニアム登録が完了する前に契約を結び、支払いを行います。低価格であっても、プロジェクト、契約、市場のリスクは存在します。タイ人、外国人購入者ともに多くの問題に直面しますが、外国人購入者は特に49%の所有権枠の確保と、外貨送金の記録を保護する必要があります。

許可の問題、資金不足、請負業者の破綻、労働力不足、資材価格の高騰、または需要の弱さは、プロジェクトを遅延させる要因となり得ます。短期間の遅延は入居時期をずらすだけで済みますが、長期化すると住宅ローンの承認、賃貸計画、ビザ手配、その他の必要資金に影響を及ぼす可能性があります。

開発業者は、販売開始後にユニットやプロジェクトを変更する可能性もあります。契約書に、床面積、間取り、眺望、内装、ロビー、駐車場、プール、その他の約束された施設への変更を認める条項が含まれていないか確認が必要です。モデルルームは意図を示すものであり、最終仕様を保証するものではありません。

契約前に、以下の点を書面で確認することが不可欠です。開発業者にのみ追加の時間を許す遅延条項は、購入者に賃料、ローン費用、分割払いを継続させながら、明確な出口を見失わせる可能性があります。パンフレット、賃貸収益予測、モデルルーム、口頭での保証は判断材料になり得ますが、紛争時には保護されない場合があります。重要な約束はすべて売買契約書または添付の仕様書に記載させるべきです。これには、家具、家電、施設、眺望、床面積、完成日、賃貸管理プログラムなども含まれます。

約束された賃貸収益も、稼働率、運営コスト、管理条件、地域需要に依存します。契約書で誰がどのように負担するかが明確に記載されていない限り、保証された収入とは見なすべきではありません。タイにおけるオフプラン物件詐欺のリスクに関する報告は、購入者が主張を独立して検証する必要性を示しています。

開発業者の会社状況、土地権、許可、過去のプロジェクト、引き渡し実績、欠陥履歴、負債、法的紛争などを確認してください。完成したショールームは、過去のプロジェクトが引き渡し遅延や未解決の欠陥に直面していた場合、あまり証明になりません。外国人購入者は、自由保有権（フリーホールド）登録が可能であると仮定する前に、ユニットの利用可能な所有権枠と送金要件も確認する必要があります。

外国人購入者は、プロジェクトが49%の外国人所有上限を超えない限り、一般的に自身の名義でタイのコンドミニアムユニットを自由保有できます。この上限はユニット数ではなく、総販売可能床面積で測られ、土地局が所有権移転時に確認します。

特定のプロジェクトとユニットについて、所有権枠の利用可能性を確認する必要があります。「外国人所有枠は利用可能」という営業担当者の発言だけでは不十分です。2026年現在、外国人所有の販売可能スペースが49%を超えた場合、土地局は登録を拒否する可能性があります。

オフプラン購入者は、所有権枠が利用可能に見える時期に契約を結びながら、完成前にさらに多くの外国人購入者がユニットを購入した場合、数年後に問題に直面する可能性があります。予約や売買契約は、最終的な自由保有権登録を保証するものではありません。コンドミニアムの法人（juristic person）からの書面での確認を求め、弁護士に担当土地局で状況を確認させるべきです。

契約書には、自由保有権移転が不可能になった場合の対応も明記されるべきです。キャンセル、保証金や分割金の返金、補償、そして開発業者が別のユニットを提供する義務があるかどうかに言及する必要があります。可能な結果には、借地権（リースホールド）の受け入れ、別のプロジェクトの選択、または外国人所有ユニットが転売されるのを待つことが含まれます。これらの選択肢は、当初計画した自由保有権購入の代替とはなり得ません。

自由保有権はユニットの登録された所有権を与え、より強い転売需要を呼び込む可能性があります。しかし、これは利用可能な所有権枠、適切なコンドミニアム登録、そして土地局での成功した移転にかかっています。

借地権は、外国人所有枠が埋まった後も利用可能かもしれませんが、永続的な所有権ではなく、期限付きの権利となります。現在の枠組みでは、通常の居住用賃貸期間は30年に制限されています。契約に更新の約束が盛り込まれることもありますが、将来の更新は永続的な権原を持つことと同じではありません。購入者は残りの賃貸期間を評価するため、転売価値も低くなる可能性があります。

借地権が提案される解決策となった場合、署名前に独立した法的助言を得てください。登録、更新条項、譲渡権、転貸、手数料、そして期間終了時に何が起こるかを確認してください。

完成した建物でも、移転問題が発生する可能性があります。プロジェクトが適切にコンドミニアムとして登録されているか、ユニット識別が契約と一致しているか、権原に未開示の担保権がないか、承認された計画が引き渡されたユニットと一致しているかを確認してください。

引き渡し前に、開発業者が所有権を移転できることを確認し、必要な書類リストを要求してください。銀行記録と国際送金の証明を保管してください。登録には外貨での送金証明が必要となる場合があります。最後の支払いを完了する前に、弁護士が最終的な権原書類を確認すべきです。

オフプランの支払いは、多くの場合、権原証書を受け取るずっと前に始まります。これは、開発業者がまだ資金を管理している間に、購入者の資金が建設に充てられていることを意味します。署名前に、支払いスケジュール、返金プロセス、諸費用、融資計画を一つのリスクとして検討してください。

「エスクロー」という言葉だけでは、ほとんど証明になりません。エスクローエージェントは誰か、口座名義は誰か、どの資金が保護されているか、そしてどのような条件で資金が解放されるかを尋ねてください。プロジェクトがキャンセル、放棄された、または法的に移転できない場合に、支払いを回収するための書面によるプロセスも必要です。

タイの一般的なオフプランコンドミニアム市場では、通常、政府が保証する必須のエスクローシステムは提供されていません。

情報源: Chiang Rai Times