ベトナム、住宅価格と所得の乖離が拡大：専門家は「土地」の勝利を指摘

ベトナムにおける住宅価格と家計所得の乖離が、専門家の間で議論を呼んでいます。最新の研究によると、2023年には住宅価格が家計所得の23.5年分だったものが、2026年には30.2年分にまで増加すると予測されています。これは、一家が収入をすべて貯蓄に回しても、住宅購入まで30年以上かかる計算になります。

この現象に対し、多くの人々は市場の機能不全や、所得が住宅価格に追いついていない状況を問題視しています。しかし、マクロ経済・金融研究者のグエン・ドゥク・タイン氏は、この状況は市場の異常ではなく、所得と土地価格の形成メカニズムの違いから予測される結果であると指摘します。

タイン氏によれば、所得（賃金）は労働生産性に連動しており、その伸びは緩やかです。2024年のベトナムの労働者一人当たりの生産性は、シンガポールの約9分の1に過ぎません。さらに、63%以上の雇用が非公式部門にある現状では、賃金の上昇余地は限られています。

一方、住宅価格の大部分は土地価格に起因しており、土地価格は地域住民の所得水準ではなく、信用、期待、都市への吸引力に反応します。過去140年以上のデータは、低金利時に不動産融資と住宅価格が急騰することを示しており、信用供与がGDP比で大幅に増加しています。

タイン氏は、所得が生産性という「天井」に縛られているのに対し、土地価格は期待や信用といった「天井のない」要因に左右されるため、両者の乖離は必然であると論じます。これは、トーマス・ピケティ氏が提唱した「r > g」（資産収益率が経済成長率を上回る）という不等式とも関連しており、資産を持つ者が所得のみで生活する者を長期的に凌駕する構造を示唆しています。

さらに、ハノイやホーチミン市のような「スター都市」では、高所得者層が土地を競り合うことで、平均的な所得層が手が届かない価格帯へと押し上げています。この価格上昇の一部は、都市のダイナミズム自体から生まれている側面もあります。

タイン氏は、この状況は「宿命」ではないと強調します。土地の供給が制限されている地域では価格が急騰しますが、東京のように供給を緩和すれば、価格は建設コストに連動する傾向があります。ベトナムの状況は、土地の希少性、容易な信用供与、供給制約、そして他の資産形成手段の未発達といった複合的な要因によって引き起こされています。

したがって、問題は「どうやって賃金を住宅価格に追いつかせるか」ではなく、「この乖離を助長する条件にどう対処するか」であるとタイン氏は提起します。解決策としては、社会住宅の供給目標達成、不動産への信用供与から生産活動へのシフト、そして賃金の天井を引き上げる生産性向上が挙げられます。

ベトナムの特異性は、住宅価格が所得を上回る「方向性」ではなく、その「速度」にあるとタイン氏は指摘します。3年間で所得の23.5年から30.2年分へと急増するペースは、平時においては稀な現象です。この速度こそが、ベトナムが直面する固有の課題であり、所得格差の是正と経済の持続的成長のためには、土地が容易に勝利する構造への根本的な理解と対策が求められています。

情報源: VnExpress