アパート投資家は利益期待を低下させる

フン氏はかつてアパートを売却する際に数十億ドルの利益を見込んでいたが、今では商品を処分するために半額を受け入れている。4か月前、フン氏は2ベッドルームの高級アパートを94億ドンで売却すると申し出た。彼は2023年末にアパートを約80億ドンで購入したが、そのうち20億ドンは銀行ローンだった。

利子、税金、手数料、その他の経費を計算すると、10 億 VND 近くの利益が得られると見込んでいます。しかし、何か月も顧客が見つからない状態が続いたため、販売価格を引き下げざるを得なくなりました。94億ベトナムドンから92億ベトナムドン、そして89億ベトナムドンに減りました。

予想利益も10億VND近くから約7億VNDに縮小し、その後は約5億VNDまで減少し続けた。同氏は、「2年前であれば、誰かがすぐにこの価格を固定していただろう。現在、買い手には選択肢が多すぎるため、売却ははるかに困難になっている」と述べ、この価格は投資資本に基づいて計算される銀行金利よりもはるかに低いと述べた。

株式から手放そうとしている投資家は利益予想を引き下げる必要があるだけでなく、損失を出しているグループも戦略を変更しています。ホーチミン市の投資家ランさんは、以前はアパートを購入するたびに、2～3年後に15～20％の差をつけて転売するという目標を立てていたと語った。しかし、彼女が今年初めに購入したばかりのアパートでは、今後 3 ～ 5 年間で価格が約 8 ～ 10% 上昇するだけだと彼女は予想しています。

資産価格の上昇を待つ間、アパートは賃貸経営に移され、キャッシュフローを創出し、機会費用を相殺し、市場が不利な時期の売却圧力を軽減します。「アパートから毎月約1,800万～2,000万ドンの家賃が入ってくるとすれば、市場の値上がりを待っている間もキャッシュフローはある。以前のようにわずか1～2年で数十％の利益を期待するのはもはや現実的ではない」と彼女は言う。

ホーチミン市東部エリアの不動産、2026年4月。写真：Quynh Tran 2023年以来の急成長を経て、ホーチミン市のアパート市場は徐々に冷え込んでいる。より豊富な一次供給は買い手により多くの選択肢をもたらすと同時に、移籍市場に大きな競争圧力をもたらします。

このため、多くの投資家は取引能力を高めるために利益期待を引き下げざるを得ません。CBREベトナムのデータは、ホーチミン市の二次アパート価格の上昇率が鈍化していることを示しています。第 2 四半期だけでも、前年同期と比較して成長の勢いは 6 パーセント以上減少しました。

2024 年から 2025 年の期間に、二次アパートの価格が四半期ごとに平均 10% 以上上昇したとしても、現在の一般的な上昇率は約 2% にすぎません。Avison Young Vietnamのレポートでは、流通市場が調整し始めていることも指摘した。高級マンションの価格はピーク時に比べて約5～8％下落したが、流動性の多様化は続いた。

新しいハイエンド プロジェクトの吸収率は 30% 未満ですが、最高のミッドエンド セグメントは約 35% にすぎません。CBREベトナムのマネージングディレクター、ドゥオン・トゥイ・ズン氏は、期待できる利益を上げてアパートを転売することは以前よりも難しくなっていると語った。彼女によると、価格の勢いが弱まると、流動性を改善したい場合、投資家は利益期待を引き下げざるを得なくなるという。

「一部の地域では、保有コストを差し引いても、アパート所有による利益は貯蓄金利と同等か、それ以下にしかならない」と彼女は言う。彼女によると、住宅ローン金利が依然として約9.2％であるため、アパートの再販は現在より困難になっているが、優遇政策により1平方メートルあたり6,000万〜8,000万ドンの価格が設定されたプロジェクトの多くで一次供給が急増しているという。したがって、買い手にはより多くの選択肢があり、二次投資家は流動性を向上させるために利益期待を引き下げる必要があります。

Avison Young Vietnamのゼネラルディレクターであるデイビッド・ジャクソン氏もこれに同意し、アパート市場は急成長の一時期を経て、より持続可能な投資サイクルに入りつつあると述べた。多くの投資家は、短期的に大きな利益を期待するのではなく、レンタルからキャッシュフローを生み出す能力、プロジェクト運営の質、中長期的な価格上昇の可能性に注目し始めています。同氏は、資本コストへの圧力、高金利、プライマリー市場からの強力なインセンティブプログラムにより、多くのセカンダリーオーナーが徐々に取引能力を高めるために販売価格の調整を余儀なくされていると評価した。

セカンダリーマンションの価格は現在、主に財務レバレッジを活用した投資家グループが保有する商品で、前四半期と比べて2～6％下落している。価格要因に加えて、交通インフラの改善も住宅選択の傾向を変えています。ホーチミン市と衛星都市の間の接続ルートが加速すると、購入者はより手頃な価格と引き換えに、中心部から離れた地域に移動することをいとわないようになります。

しかし、調査部門は、市場では大規模な価格下落傾向は見られていないと考えている。最も明らかな変化は投資家の期待です。供給が増加し、購入者の選択肢が増えるにつれ、再販のための価格上昇をただ待つのではなく、レンタルによるキャッシュフローを活用する長期保有戦略への移行がより一般的になっています。

CBREは、拡大したホーチミン市では2026年に約4万3000戸のアパートが販売され、今後数年間は引き続き大量の供給が維持されると予測している。市場がより競争の激しい段階に入ると、短期的な価格上昇期待だけに頼るのではなく、プロジェクトの品質、使用価値、キャッシュフロー創出能力が決定要因となります。フオン・ウエン

情報源: VnExpress